Vastgoedsector trekt aan de alarmbel over nieuwe bouwvoorschriften in Antwerpen

Projectontwikkelaar Immpact wordt naar eigen zeggen gedwongen om activiteiten uit Antwerpen te halen als schepencollege nieuwe maatregel goedkeurt

19 juni 2019

Antwerpen buigt zich morgen over een nieuwe regelgeving die o.m. stelt dat projectontwikkelaars in de Scheldestad geen 2-slaapkamer appartementen mogen bouwen die kleiner zijn dan 80 vierkante meter (netto) en voor alle appartementen nieuwe minimumnormen oplegt. Als het Antwerpse schepencollege die maatregel goedkeurt, zal Immpact - één van de grootste vastgoedontwikkelaars in de regio - haar activiteiten in Antwerpen moeten terugtrekken en uit de stad verdwijnen. Volgens Immpact - en bij uitbreiding de vastgoedsector - gaat het om een "asociale maatregel", die het creëren van betaalbaar nieuwbouw vastgoed niet meer mogelijk maakt in de Scheldestad. En al zeker niet in de kansarmere buurten, waar oud patrimonium dringend moet omgezet worden naar energiezuinige nieuwbouw. Volgens berekeningen zou de maatregel compacte appartementen in Antwerpen tot 50.000 euro duurder maken.

De maatregel die het woonbeleid in Antwerpen wel eens danig zou kunnen veranderen, staat maandag allicht op de agenda van de Antwerpse gemeenteraad. Concreet gaat het om nieuwe normen rond minimale oppervlaktes voor nieuwbouwwoningen. Zo zou een appartement met één slaapkamer netto minimaal 60 m² groot moeten zijn, een appartement met twee slaapkamers 80 m², een appartement met drie slaapkamers 110 m², en een woning met vier slaapkamers of meer 130 m².

In Leuven, Mechelen en Brussel bestaat een soortgelijke regel al langer, al is het voorstel in Antwerpen een stuk verregaander. Zo zou dit voor alle districten van Antwerpen betekenen dat het gros van de appartementen er gemiddeld 20 procent groter moeten gebouwd worden.

“Door minimale oppervlaktes op te leggen, hoopt het stadsbestuur meer gezinnen richting stad te trekken en kwalitatief wonen verder te bevorderen. Maar in de prakijk zal men juist het tegenovergestelde bereiken: nieuwbouw in de stad zal onbetaalbaar worden voor de modale burger. Meer nog: de modale burger wordt op deze manier veroordeeld tot wonen in verouderde, milieu-onvriendelijke appartementen. Deze regel gaat bovendien in tegen alle nieuwe tendensen en de demografische vooruitzichten. Er zijn in onze maatschappij steeds meer singles, alleenstaanden en ouderen die grote appartementen niet kunnen betalen of net compacter willen wonen omdat het energiezuiniger is.”

Philippe Janssens, CEO Immpact

Tot 50.000 euro duurder

Immpact, één van de grote spelers die onder andere het gros van de appartementen in en rond Park Spoor Noord en de Dam ontwikkelde, maakte samen met de sector de berekening en komt tot de conclusie dat de nieuwe regelgeving appartementen tot 50.000 euro duurder zou maken. Een appartement met één slaapkamer - verkocht aan net geen 150.000 euro - zou door de eventuele toekomstige maatregel verkocht moeten worden aan bijna 188.470 euro. Dat is een prijsstijging van 38.870 euro oftewel zo’n 26 procent. Bij een appartement met drie slaapkamers zou dat zelfs een prijsstijging van 52.375 euro betekenen.

“Groter bouwen kost nu eenmaal geld. Wie dit soort zaken voorstelt, moet daar eerlijk in zijn: finaal zullen die extra kosten helaas worden doorgerekend aan de Antwerpse koper. Maar als gezinnen door deze maatregel straks 50.000 euro meer moeten betalen voor hun woning, zal dat op termijn betaalbaar vastgoed onmogelijk maken. Vooral in de buurten waar nu al een verouderde huisvesting is. In moeilijkere buurten zoals Hoboken, Merksem, Borgerhout, Berendrecht, enz. zullen straks geen ontwikkelingsinitiatieven meer genomen kunnen worden, omdat onbetaalbare nieuwbouw niet meer in overeenstemming zal zijn met de koopkracht binnen deze buurten."

Philippe Janssens, CEO Immpact

Volgens Immpact houdt de nieuwe regel bovendien geen rekening met de locatie van een woning. Zo moeten woningen aan de Grote Markt of op de Kaai aan exact dezelfde minimale oppervlaktes voldoen als woningen in Berendrecht of Borgerhout, terwijl de vastgoedprijzen hier mijlenver uit elkaar liggen.

Activiteiten terugtrekken uit Antwerpen

Philippe Janssens, telg van een Antwerpse vastgoedfamilie die al 60 jaar actief is in de stad en intussen uitgroeide tot één van de belangrijkste ontwikkelaars van betaalbare appartementen in Antwerpen, overweegt intussen drastische stappen als het effectief zover komt. Als de maatregel effectief wordt goedgekeurd, zal het bedrijf Antwerpen allicht verlaten en vooral zijn activiteiten elders verderzetten.

“Als deze asociale maatregel realiteit zou worden, worden wij allicht gedwongen om onze activiteiten uit Antwerpen terug te trekken, wegens nieuwe normen die in de praktijk alleen nog maar luxe woningen in de stad toelaten. Antwerpen is normaliter één van de steden waar het meeste gebeurt in ons land op het vlak van ruimtelijke ordening. Deze nieuwe regel is daar dan een rem op. Dit is een beleid dat mensen niet laat klimmen op de woonladder, maar veroordeelt om levenslang huurder te blijven. Dat past niet in onze bedrijfsfilosofie en toekomstvisie.”

Philippe Janssens, CEO Immpact

Ook UPSI-BVS, de beroepsvereniging van de projectontwikkelaars in ons land, is ongerust over de hangende beslissing die mogelijk wordt genomen. Zij hebben hun opmerkingen doorgegeven aan het stadsbestuur en zijn op dit moment in overleg om tot een aanvaardbare oplossing te komen.

TABEL KOSTPRIJZEN APPARTEMENT

App 1 slk : Project Koffienatie (verkoopprijs 149.500€ excl BTW)

Vergunning Opp.Norm Toename

Oppervlakte netto 47.6m² 60m² +26%

Oppervlakte bruto 55.9m² 70.56m² +26%

Nieuwe verkoopprijs 188.370€ (+38.870€)

App 2 slk : Project Park Oost (verkoopprijs 169.500€ excl BTW)

Vergunning Opp.Norm Toename

Oppervlakte netto 63.7m² 80m² +26%

Oppervlakte bruto 75m² 94,5m² +26%

Nieuwe verkoopprijs 211.875€ (+42.375€)

App 3 slk : Project Hardenvoort (verkoopprijs 209.500€ excl BTW)